Årsberetning 2017

Tillitsvalgte

Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært:

Styret

LederSiri Koren FurreThorvald Meyers Gate 85 N
StyremedlemIvo de FigueiredoThorvald Meyers Gate 85 J
StyremedlemIngvild IndrebøThorvald Meyers Gate 85 B
StyremedlemTorfinn IngolfsenThorvald Meyers Gate 85 J
StyremedlemMarianne NielssenThorvald Meyers Gate 85 E
VaramedlemRichard EdelstamSteenstrups gate 5
VaramedlemVassilios IkonomeasThorvald Meyers Gate 85 H

Styrets medlemmer består i dag av 2 menn og 3 kvinner. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.

Generelle opplysninger om Sameiet Thorvald Meyersgate 85

Sameiet består av 44 seksjoner.

Sameiet Thorvald Meyersgate 85 er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 983984878, og ligger i bydel 2 Grünerløkka i Oslo kommune med følgende adresse:

Thorvald Meyers Gate 85, 0550 Oslo

Gårds- og bruksnummer: 228/524

Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen.

Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

Sameiet har ikke hatt ansatte i 2017. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.

Forretningsførsel og revisjon

Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS.

Sameiets revisor er EY.

Styrets arbeid

Styret har inngått avtale med Homenet om installasjon av fiber. Dessverre er installasjonen blitt en del forsinket, men vi regner med at anlegget skal være i drift seinest 1. juni.

Taket over L-oppgangen er reparert. Ellers er det ikke gjennomført noen større vedlikeholdsprosjekter i regi av styret, men en rekke mindre, som el-arbeider etter brudd på kabelen til søppelskuret, reparasjon av utelamper, utbedring av en nokså grov feil på el-tavla i I-kjelleren, reetablering av signaler fra GET etter denne feilen, kontroll og beskjæring av trærne, og kontroll av leilighetene rundt en der det ble oppdaget veggedyr.

Det har ellers vært en del administrasjon forbundet med at Hafslund har byttet strømmålerne til selvavlesende målere, og ellers i forbindelse med innvendige arbeider i seksjonene.

Seksjon 33 har bygget balkong, og holder på med en større oppgradering av leiligheten sin. Ved en feil ble det da gjort inngrep på fellesområder og fasaden, uten at det var klarert med styret på forhånd. Det er viktig at alle seksjonseierne er oppmerksom på at dette er et brudd på vedtektene, slik at det ikke skjer igjen.

Forsikringsselskapet står for utbedring av en vannlekkasje fra fellesanlegget til seksjon 41, og det er ellers meldt inn et par mindre skadesaker til dem, der reparasjoner ikke har vært nødvendig.

Sameiet har hatt to dugnader, med godt oppmøte og bra innsats, 22. april og 11. november. Den gamle grillen er avviklet pga. brannfare, og nye frittstående griller ble kjøpt inn. Vi har innkalt til vårdugnad 14. april 2018. Som vanlig kjører styret bort el-skrot og annet farlig avfall i etterkant av dugnaden, i tillegg til at beboerne kan kaste ting de ikke trenger i containere.

Styret har også i år jevnlig gjort hagearbeid i bakgården, fjernet skrot fra søppelskur og fellesområder, tømt søppelkasser, fjernet tagging, og reparert låser. Flere av låsreparasjonene skyldes at det er brukt piratkopierte nøkler. Dette er dyrt for sameiet og helt unødvendig. Nøkler til porten, søppelskuret, oppgangene, kjeller og loft skal bestilles fra styret.

Det har vært innbrudd i fire loftsboder (to av dem samtidig) i løpet av året som er gått. I tillegg har noen sovet i en kjeller. Det er viktig å låse dørene til kjeller, loft og oppganger, men også porten, for vi har hatt et par tilfeller av sykkeldel-tyverier.

Styret har mottatt en rekke klager på støy fra Alexandria.

Nabogårdene har bytta vinduer, og brukt og endret en god del på fellesområdene, uten å avklare det med oss.

Det er avholdt 8 styremøter i perioden, og styremedlemmene har jevnlig kontakt også ellers. Ingvild Indrebø har vært ansvarlig for administrasjon av fiberinstallasjonen, og HMS-ansvarlig. Det er gått to vernerunder. Torfinn Ingolfsen har vært lås- og nøkkelansvarlig. Sameiet har gjort en ekstra innbetaling på et av lånene, og rentene er satt ned på begge.

Kommentarer til årsregnskapet for 2017

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for 2018.

Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2017 er satt opp under denne forutsetning.

Inntekter

Driftsinntekter i 2017 var til sammen kr 1 920 768. Dette er kr 13 232 lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at dugnadspotten er trukket fra på fakturaene til de som har deltatt på dugnad.

Kostnader

Driftskostnadene i 2017 var til sammen kr 1 094 165. Dette er kr 53 835 lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak mindre kostnader enn budsjettert forbundet med drift og vedlikehold.

Resultat

Årets resultat på kr 642 998 fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital.

Kommentarer til sameiets arbeidskapital per 31.12.2017.

Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen per 31.12.2017 var kr 170 359.

Arbeidskapitalen har bedret seg fra 2016 (kr 117 623).

For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2017 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

Kommentarer til budsjett for 2018

Til orientering for årsmøtet legger styret fram budsjettet for 2018. Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet.

Drift og vedlikehold

Til drift og vedlikehold er det budsjettert til kr 1 200 500 for 2018.

Kommunale avgifter i Oslo kommune

Forslag til budsjett for Oslo Kommune ble lagt frem 27. september. Der ble det foreslått en økning på 10 % for renovasjon og 5 % for vann og avløp og dette ble lagt til grunn i budsjettet. Vi har ikke regnet med økning i feiegebyr. Eiendomsskatten følger egne satser.

Energikostnader

I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2017.

Forsikring

Forsikringspremien for 2018 har økt. Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 1,8 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Sameiet Thorvald Meyersgate 85.

Lån

Sameiet Thorvald Meyersgate 85 har lån 2 annuitetslån i OBOS-banken. Begge lån har flytende rente. Lånet som ble utbetalt i 2015 har 216 gjenværende månedlige forfall og en rente på 3,51% p.a. Lånet som ble utbetalt i 2012 har 168 gjenværende månedlige forfall og en rente på 3,48 % p.a.

For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.

Innskuddsrente i OBOS-banken (per 1.1.2018)
Driftskonto:0,15 %
Sparekonto:0,65 %

Felleskostnader

I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2018.

Budsjettet er basert på 4,6 % reduksjon av felleskostnadene fra 01.01.2018 fordi vi ikke lenger skulle betale for GET. I tillegg er det lagt til en ny kategori (fibernett) på kr 11 661 per mnd, 299 kr per boligseksjon. På grunn av forsinkelsene med fibernettet, vil dette bli justert på fakturaene for juli for å gjenspeile når vi går over fra GET til fiber.

Totale felleskostnader per mnd. er kr 165 487 per mnd.

For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

Oslo, 02.04.2018

Styret i Thorvald Meyersgate 85 Sameie

Siri Koren Furre /s/
Ivo de Figueiredo /s/
Ingvild Indrebø /s/
Torfinn Ingolfsen /s/
Marianne Nielssen /s/

*Årsberetningen ble sendt med innkallingen til Sameiermøtet som ble avholdt 17.04.18. Budsjett og regnskap kan fås ved henvendelse til styret@thm85.no

Protokoll fra ordinært sameiermøte i Sameiet Thorvald Meyersgate 85

Møtedato:17.04.2018
Møtetidspunkt:18.00
Møtested:Grendehuset Korsgata 16
Til stede:11 seksjonseiere, 4 representert ved fullmakt, totalt 15 stemmeberettigede.

Forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS, ble representert ved Marius Bakjord.

Møtet ble åpnet av Torfinn Ingolfsen.

  1. Konstituering

    1. Valg av møteleder

      Som møteleder ble Torfinn Ingolfsen foreslått.

      Vedtak: Valgt

    2. Godkjenning av de stemmeberettigede

      Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede.

      Vedtak: Vedtatt

    3. Valg av en til å føre protokoll og minst en seksjonseier som protokollvitne

      Som fører av protokoll ble Marius Bakjord foreslått. Som protokollvitne ble Bjørn Einar Nilsen foreslått.

      Vedtak: Begge valgt

    4. Godkjenning av møteinnkallingen

      Det ble foreslått å godkjenne den måten årsmøtet var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt.

      Vedtak: Vedtatt

  2. Behandling av årsberetning for 2017

    Styrets årsrapport ble behandlet.

    Vedtak: Godkjent

  3. Behandling av årsregnskap for 2017

    Resultatregnskap og balanse ble gjennomgått og foreslått godkjent. Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen.

    Vedtak: Godkjent

  4. Fastsettelse av styrets godtgjørelse

    Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr 35 000.

    Foreslått økt av beboerne til kr. 45.000, vedtatt.

  5. Behandling av innkomne forslag og saker

  6. A: Kjøp av fellesareal og reseksjonering - seksjon 12, 23 og 33

    Saksframstilling fra eierne av seksjon 12, 23 og 33:

    Vi søker med dette sameiet om å kjøpe trapperommet i oppgang D for å bygge ut våre nåværende leiligheter med ett ekstra rom. Vi ønsker at saken skal behandles på ordinært årsmøte i april 2018.

    Vi har toromsleiligheter på 50 m2 i oppgang E, med utgang fra kjøkkenet til oppgang D. Trappa i D brukes ikke av noen, siden tilstøtende leiligheter på andre siden har inngang fra oppgang C. Trappa i D fungerer kun som alternativ rømningsvei.

    For å kunne foreta utbyggingen, må vi engasjere en arkitekt eller annen person med godkjenning, som skal stå for søknadsprosessen til Plan- og bygningsetaten. Det er ikke gitt at vi vil få tillatelse, siden vi antar at det vil bli krav om annen alternativ rømningsvei for både oss og leilighetene i C, eller andre branntekniske installasjoner (f.eks. sprinkleranlegg) i oppgang C og E. Dette vil imidlertid bli klarlagt først etter at vi har søkt. Vi må selvfølgelig også fylle alle andre krav til å foreta en slik utbygging, for eksempel når det gjelder fasaden.

    Vi ønsker sameiets samtykke før vi setter i gang en kostbar søknadsprosess. Vi regner også med at vi først må få tillatelse fra Plan og bygg, før vi kan kjøpe fellesarealet av sameiet. Vi foreslår at styret gis fullmakt til å forhandle fram pris på arealet når/hvis kjøp blir aktuelt. For eksempel kan pris fastsettes ved at sameiet og kjøperne innhenter hver sin takst fra en takstmann, og at prisen settes som et gjennomsnitt av de to. Hver av oss må kjøpe arealet som utgjør trapperommet. Altså vil et salg fra sameiet være tre ganger arealet av trapperommet.

    Vi ønsker at sameiets godkjenning skal gis for to år, altså at vi må ha igangsatt søknadsprosessen senest to år fra vedtak på årsmøtet.

    Vi mener at det vil være til sameiets fordel hvis vi kjøper og bygger ut trapperommet i D. Det vil gi økte inntekter til sameiet, i form av både en engangssum og økte inntekter av fellesutgifter. Større leiligheter gir også mulighet til at familier kan bli boende lenger, med de fordeler det har for stabilt bomiljø.

    Med vennlig hilsen

    • Torbjørn Hobbel
    • Ingvild Solberg
    • Bjørn Einar Nielssen/Liv Rekdalsbakken

    Vårt forslag som vi ønsker at årsmøtet skal ta stilling til:

    Sameiet Thorvald Meyersgate 85 gir sitt samtykke til at sameierne Torbjørn Hobbel, Ingvild Solberg og Bjørn Einar Nielssen/Liv Rekdalsbakken kan kjøpe trapperommet i oppgang D for utbygging av deres eksisterende seksjoner. Styret i sameiet gis fullmakt til å forhandle fram pris ved salg av fellesarealet. All planlegging, utredning og utbygging vil skje på disse sameiernes bekostning og skal være i tråd med regelverk og krav som settes av Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Søknadsprosessen må igangsettes senest to år fra dette vedtaket.

    Innstilling fra styret:

    Styret mener forslaget er i både seksjonseiernes og sameiets interesse, men at det for ordens skyld bør legges inn følgende setninger i vedtaket: Seksjonseierne må sørge for å bekoste reseksjonering hvis tiltaket blir gjennomført. Sameiebrøken for seksjonene skal i så fall utvides tilsvarende økningen i bruksenhetenes areal.

    Rettet under årsmøte til:

    Styrets forslag til vedtak blir da:

    Sameiet Thorvald Meyersgate 85 gir sitt samtykke til at sameierne Torbjørn Hobbel, Ingvild Solberg og Bjørn Einar Nielssen/Liv Rekdalsbakken kan kjøpe trapperommet i oppgang D for utbygging av deres eksisterende seksjoner. Styret i sameiet gis fullmakt til å forhandle fram pris ved salg av fellesarealet. All planlegging, utredning og utbygging vil skje på disse sameiernes bekostning og skal være i tråd med regelverk og krav som settes av Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Søknadsprosessen må igangsettes senest to år fra dette vedtaket.

    Seksjonseierne må sørge for og bekoste reseksjonering hvis tiltaket blir gjennomført. Sameiebrøken for seksjonene skal i så fall utvides tilsvarende økningen i bruksenhetenes areal.

    Rettet under årsmøte til:

    Sameiet Thorvald Meyersgate 85 gir sitt samtykke til at sameierne Torbjørn Hobbel, Ingvild Solberg og Bjørn Einar Nielssen/Liv Rekdalsbakken kan kjøpe trapperommet i oppgang D for utbygging av deres eksisterende seksjoner. Styret i sameiet gis fullmakt til å forhandle fram markedsmessig pris ved salg av fellesarealet. All planlegging, utredning og utbygging vil skje på disse sameiernes bekostning og skal være i tråd med regelverk og krav som settes av Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Søknadsprosessen må igangsettes senest to år fra dette vedtaket. Om ev. rammetillatelse utløper før igangsettingstillatelse gis, bortfaller vedtaket. Vedtaket er heller ikke gyldig ved salg av en eller flere av de tre seksjonene før rammesøknad er sendt kommunen.
    Seksjonseierne må sørge for og bekoste reseksjonering hvis tiltaket blir gjennomført. Sameiebrøken for seksjonene skal i så fall utvides tilsvarende økningen i bruksenhetenes areal.

    Vedtak: Vedtatt, 15 stemmer for.

  7. B Vedtektsendring i forbindelse med ny eierseksjonslov

    Saksframstilling

    Dette er styrets forslag, om tre endringer i vedtektene som følge av ny eierseksjonslov. Endringene består i:

    • Oppdatering av ordlyden slik at den blir i samsvar med begrepene i ny lov. Sameier byttes til seksjonseier, og sameiermøte endres til årsmøte.
    • Endring av dato for når årsmøtet må være avholdt fra utgangen av april til utgangen av juni. Siden styret ikke ser noen grunn til at vedtektene skal være strengere enn loven.
    • Oppdatering av henvisningene til paragrafene i den nye loven, siden numrene er endret i loven.

    Vedtektene ligger vedlagt i årsrapporten.

    Innstilling fra styret

    Styret mener vi bør vedta endringene for å unngå begrepsforvirring i framtida.

    Vedtak: vedtatt, 15 stemmer for.

  8. C Endring av husordensregler i forbindelse med ny eierseksjonslov

    Dette er styrets forslag til endring i husordensregel nr. 1.

    Endringen består i:

    • Oppdatering av ordlyden slik at den blir i samsvar med begrepene i ny lov. Sameier endres til seksjonseier i regel nummer 1.
  9. Forslag til endret husordensregel:

    Hver seksjonseier plikter å sørge for ro og orden i sin seksjon, og for at hun/han med husstand, leietakere og alle hun/han gir adgang til seksjonen eller sameiets fellesarealer ikke volder støy, ubehag eller ulempe for noen.

    Innstilling fra styret: Styret mener vi bør vedta endringene for å unngå begrepsforvirring i framtida.

    Vedtak: vedtatt, 15 stemmer for.

  10. D Mandat for styret for videre utredning av gatevarme

    Saksframstilling fra styret:

    Oslo kommune ved Bymiljøetaten skal i 2018–2020 bygge om Thorvald Meyers gate til kollektivgate. De tilbyr å inngå avtale med gårdeierne om etablering av varme i fortauene, og mener at «for å legge til rette for en tilgjengelig, brukervennlig og mer attraktiv gate, også på vinterstid, vil det være en stor fordel at fortauene holdes fri for snø.»

    De skriver også: «En forutsetning for at det skal etableres gatevarme er at det gjøres kvartalsvis. Det vil si at alle gårdeiere i et kvartal må være villig til å ta kostnaden for Sameiet Thorvald Meyersgate 85 etablering og drift av et gatevarmeanlegg. Grunnen til dette er at et oppstykket anlegg vil medføre at smeltet snø foran en bygård kan fryse til utenfor bygården nedenfor.»

    Styret veit foreløpig ikke hva de to andre gårdene i dette kvartalet ønsker.

    Kostnadene for vår gård er anslått til i underkant av 400 000 kr for etablering, og deretter omtrent 20 000 kr i året for strøm fra fjernvarmeanlegg.

    Styret er enig med kommunen i at det ville gjøre gata mer attraktiv hvis den var isfri, men er i tvil om hva vi mener fordi dette eventuelt innebærer både en relativt stor kostnad, og et ansvar for framtidig vedlikehold og økt strømforbruk som vi ikke veit hva koster i framtida.

    På den annen side er det usannsynlig at kvartalet vårt i egen regi noen gang etablerer gatevarme, rett og slett fordi prosjektet blir for stort for oss i en så trafikkert gate. Hvis vi gjør det i samarbeid med kommunen, får vi prosjektering og graving gratis, og trenger aldri å måke igjen (som vi har ansvar for i følge politivedtektene, og som vi innimellom blir bøtelagt for ikke å ha gjort).

    Siden dette uansett går under «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold» som det står i eierseksjonsloven § 49, krever prosjektet et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet hvis det skal gjennomføres.

    Styrets innstilling:

    Styret ønsker at årsmøtet stemmer over om styret skal gå videre med arbeidet med å etablere gatevarme i Thorvald Meyers gate i samarbeid med Bymiljøetaten og de andre gårdeierne i kvartalet.

    Vedtak: vedtatt, 14 stemmer for, 1 stemme mot.

  1. Valg av tillitsvalgte

    1. Som styreleder for 1 år, ble Marius Solberg foreslått.

      Vedtak: Valgt

    2. Som styremedlem for 1 år, ble Torfinn Ingolfsen foreslått.

      Som styremedlem for 1 år, ble Stine Bjørdal foreslått.

      Som styremedlem for 1 år, ble Ingvild Indrebø foreslått.

      Som styremedlem for 1 år, ble Ivo De Figueiredo.

      Vedtak: Alle valgt.

    3. Som varamedlem for 1 år, ble Marianne Nielsson foreslått.

      Som varamedlem for 1 år, ble Svein Årseth foreslått.

      Som varamedlem for 1 år, ble Christel Alsos foreslått.

      Som varamedlem for 1 år, ble Bjørn Kjetil Engenes foreslått.

      Vedtak: Valgt.

  2. Møtet ble hevet kl.: 19.30. Protokollen signeres av

    Torfinn Ingolfsen /s/ Møteleder
    Gjertrud Klevås Rye /s/ Fører av protokollen
    Bjørn Kjetil Engenes /s/ Protokollvitne

    Ved valgene på sameiermøtet og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning:

    Navn Adresse Valgt for
    Leder Marius Solberg Thorvald Meyers gate 85 N 1 år
    Styremedlem Stine Bjørdal Thorvald Meyers gate 85 B 1 år
    Styremedlem Ivo de Figueiredo Thorvald Meyers gate 85 J 1 år
    Styremedlem Ingvild Indrebø Thorvald Meyers gate 85 B 1 år
    Styremedlem Torfinn Ingolfsen Thorvald Meyers gate 85 J 1 år