Årsberetning 2015

Tillitsvalgte

Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært:

Styret

LederSiri Koren FurreThorvald Meyers Gate 85 N
StyremedlemRichard EdelstamThorvald Meyers Gate 85 A
StyremedlemTorfinn IngolfsenThorvald Meyers Gate 85 J
StyremedlemKine Therese MoenThorvald Meyers Gate 85 G
StyremedlemMarianne NielssenThorvald Meyers Gate 85 E
VaramedlemIvo de FigueiredoThorvald Meyers Gate 85 J
VaramedlemBernhard RyengThorvald Meyers Gate 85 G

Styrets medlemmer består i dag av to menn og tre kvinner. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.

Generelle opplysninger om Sameiet Thorvald Meyersgate 85

Sameiet består av 44 seksjoner.

Sameiet Thorvald Meyersgate 85 er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 983984878, og ligger i bydel 2 Grünerløkka i Oslo kommune med følgende adresse:

Thorvald Meyers Gate 85, 0550 Oslo

Sameiet har gårds- og bruksnummer: 228-524

Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen.

Sameiet har ikke hatt ansatte i 2015. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.

Forretningsførsel og revisjon

Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS.

Sameiets revisor er EY.

Styrets arbeid

Etter vedtaket på årsmøtet for 2014, ble OBOS prosjekt i mai 2015 leid inn som prosjektleder for piperehabiliteringen. Tilbudskonkurranse ble avholdt, og Oslo murmesterbedrift fikk oppdraget. De har rehabilitert 14 skorsteiner, i tillegg til tre piper fra 5. etasje og opp, med glidestøp og stålrør. Feieluker som ikke var i forskriftsmessig stand er byttet ut. De resterende pipeløpene er stengt.

Det viste seg at pipene over taket også var i svært dårlig stand. De ble derfor murt opp på nytt, det ble lagt nye beslag og satt på pipehatter.

Det er satt inn nye ovner hos de ti seksjonene som ville det, 16 ildsteder er remontert, og 8 er fjernet. Det er laget tilkoblingspunkt til rehabiliterte pipeløp i de seksjonene der det ikke er ildsted, med unntak av seksjon 7 og 44 der det ikke lot seg gjøre med dagens romløsning.

Stillasene ble stående flere uker lenger enn forutsett, og det har vært slurvete arbeid inne i noen seksjoner, men alt i alt har prosjektet etter styrets mening gått nokså bra, selv om det var svært omfattende. Rehabiliteringen ble avsluttet i februar 2016.

I sommer veltet det ene store bjørketreet som stod i nabogrensa mellom Nedre Løkka og ThM85 utover basketbanen. Heldigvis og utrolig nok, kom ingen til skade, og ingen ting heller. Det viste seg at det var gått sopp i rotsystemet, og dermed ble vi nødt til å felle det andre bjørketreet også. Det ble plantet et tulipantre som erstatning, og morelltrærne ble beskåret. For at morelltrærne skal få nok næring ble grusen og ugressdukene fjernet på høstdugnaden. I 2016 må vi avgjøre hva vi skal gjøre for å få området der morelltrærne står til å se pent ut og være funksjonelt.

Sameiet har hatt to dugnader - 18. april og 7. november, med bra oppmøte begge gangene. Oppgaver som er del av HMS-arbeidet blir fortsatt prioritert på dugnadene, og i tillegg til at vi rydda og kvittet oss med mye skrot og fikk reparert mange småting, ble lekeplassen litt oppgradert.

I april fikk Hafslund Infratek erstattet den midlertidige hovedstrømkabelen med en permanent kabel.

Varmtvannstankene i K-kjelleren er byttet ut etter at de fusket en del i desember.

Det har vært to forsikringssaker i perioden, og et mindre inngrep i kjelleren i en byggesak i seksjon 1.

I tillegg til diverse administrasjon og kommunikasjon med seksjonseiere, leietakere, naboer, OBOS, leverandører og det offentlige, har styret jevnlig gjort hagearbeid i bakgården, fjernet skrot fra søppelskur og fellesområder, tømt søppelkasser, fjernet tagging, reparert låser og porttelefoner. Det er gått to vernerunder.

Det har vært innbruddsforsøk i en kjeller, et sykkeltyveri, noe hærverk og ruteknusing, men trafikken av uvedkommende i bakgården har avtatt, og styret vet ikke om at det har foregått dopsalg i gården i denne perioden.

Det har vært avholdt seks styremøter og en rekke byggemøter i løpet av året som er gått. I tillegg har styremedlemmene hatt jevnlig kontakt per e-post og telefon. Kine Therese Moen har vært HMS-kontakt, og Torfinn Ingolfsen har vært nøkkel- og låsansvarlig. Varamedlem Ivo de Figueiredo har fungert som regulært styremedlem.

Styret har fått bankkort knyttet til sameiets konto, for å unngå så mye administrasjon knyttet til private utlegg. I tillegg er de faste vaktmesteroppgavene fordelt mer formelt mellom styremedlemmene, for at ikke enkeltpersoner skal bli sittende med «alt».

På grunn av generell prisstigning, og behovet for å opparbeide midler til framtidig vedlikehold, ble felleskostnadene økt med 5 % fra 1. januar 2016.

Kommentarer til årsregnskapet for 2015

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2016.

Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2015 er satt opp under denne forutsetning.

Sameiet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap.

Inntekter

De innkrevde felleskostnadene i 2015 var til sammen kr 1 792 176,-.
Dette er kr 4 824,- lavere enn budsjettert og skyldes at refusjon for deltakelse på dugnad ikke ble budsjettert. Andre inntekter består i hovedsak av nøkkelsalg.

Kostnader

Driftskostnadene i 2015 var til sammen kr 3 905 966,-.
Dette er kr 2 742 466,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak rehabilitering av pipene. Arbeid med rehabilitering av piper ble vedtatt på sameiermøtet i mars 2015.

Avvik knyttet til andre driftskostnader skyldes at midler avsatt til vaktmester ikke ble benyttet.

Kostnader til elektrisk energi ble lavere enn budsjettert, da både forbruk og pris ble lavere enn antatt.

Resultat

Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr -2 289 844,- og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital.

Kommentarer til sameiets arbeidskapital per 31.12.2015.

Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen per 31.12.2015 var kr -676 165,-. Årsaken til den negative arbeidskapitalen skyldes rehabilitering av piper, jamfør sameiermøtevedtak i mars 2015.

Sameiet hadde per 31.12.2015 negativ arbeidskapital på kr -676 165,-. Situasjonen med negativ arbeidskapital gjaldt en kortere periode ved årsskiftet, og skyldtes at styret ved en feiltakelse ikke hadde bedt om å få utbetalt rest på rammelån til å dekke en faktura fra Oslo murmesterbedrift AS med forfall 30.12.15. Styret har iverksatt tiltak for å gi positiv arbeidskapital, ved å få utbetalt rest på rammelån på kr 1 500 000,- primo januar 2016.

Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet "Kommentarer til budsjett for 2016".

For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2015 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

Kommentarer til budsjett for 2016

Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for 2016.
Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet.

Kommunale avgifter i Oslo kommune

Vann- og avløpsavgiften er redusert med 2 %, og renovasjonsavgiften øker med 7 %. Utgiften til feieravgift er endret, siden en del pipeløp nå er stengt og dermed ikke skal feies. Styret vil melde dette til kemneren så snart ferdigattest fra kommunen foreligger.

Energikostnader

I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2015.

Forsikring

Forsikringspremien for 2016 har økt med kr 9 746,-. Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 3,3 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Sameiet Thorvald Meyersgate 85.

Lån

Sameiet Thorvald Meyersgate 85 har 2 annuitets lån i OBOS Banken. Begge lån har flytende rente. Lånet som er utbetalt i 2012 har 192 gjenværende månedlige forfall og en rente på 4,15 % p.a. Lånet som er utbetalt i 2015/2016 har 240 gjenværende månedlige forfall og en rente på 3,9 % p.a.

For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.

Innskuddsrente i OBOS-banken (per 1.1.2016)
Driftskonto:0,15 %
Sparekonto:0,9 %

Felleskostnader

I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2016.

Budsjettet er basert på 5 % økning felleskostnadene fra 1.1.16.

For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

Oslo, 08.02.2016

Styret i Thorvald Meyersgate 85 Sameie

Siri Koren Furre /s/
Richard Edelstam /s/
Torfinn Ingolfsen /s/
Kine Therese Moen /s/
Marianne Nielssen /s/

*Årsberetningen ble sendt med innkallingen til Sameiermøtet som ble avholdt 08.03.16. Budsjett og regnskap kan fås ved henvendelse til styret@thm85.no

Det var ingen forslag til dette årsmøtet.

Protokoll fra ordinært sameiermøte i Sameiet Thorvald Meyersgate 85

Møtedato:08.03.2016
Møtetidspunkt:19.00
Møtested:Grendehuset Korsgata 16
Til stede:10 seksjonseiere, 2 representert ved fullmakt, totalt 12 stemmeberettigede.

Forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS, ble representert ved Gjertrud Klevås Rye.

Møtet ble åpnet av Siri Koren Furre.

  1. Konstituering

    1. Valg av møteleder

      Som møteleder ble Gjertrud Klevås Rye foreslått.

      Vedtak: Valgt

    2. Godkjenning av de stemmeberettigede

      Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede.

      Vedtak: Godkjent

    3. Valg av referent og minst en seksjonseier som protokollvitne

      Som referent ble Gjertrud Klevås Rye foreslått, og som protokollvitne ble Kine Therese Moen foreslått.

      Vedtak: Valgt

    4. Godkjenning av møteinnkallingen

      Det ble foreslått å godkjenne den måten sameiermøtet var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt.

      Vedtak: Godkjent

  2. Behandling av årsberetning for 2015

    Styrets årsberetning ble gjennomgått og foreslått godkjent.

    Vedtak: Vedtatt

  3. Behandling av årsregnskap for 2015

    Resultatregnskap og balanse ble gjennomgått og foreslått godkjent. Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen.

    Vedtak: Vedtatt

  4. Fastsettelse av styrets godtgjørelse

    Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr 35 000,-.

    Vedtak: Vedtatt

  5. Valg av tillitsvalgte

    1. Som styreleder for 1 år, ble Siri Koren Furre foreslått.

      Vedtak: Valgt ved akklamasjon

    2. Som styremedlem for 1 år, ble Marianne Nielssen foreslått.

      Som styremedlem for 1 år, ble Richard Edelstam foreslått.

      Som styremedlem for 1 år, ble Torfinn Ingolfsen foreslått.

      Som styremedlem for 1 år, ble Kine Therese Moen foreslått.

      Vedtak: Valgt ved akklamasjon

    3. Som varamedlem for 1 år, ble Ivo De Figueiredo foreslått.

      Som varamedlem for 1 år, ble Svein Årseth foreslått.

      Vedtak: Valgt ved akklamasjon

Møtet ble hevet kl.: 19.20. Protokollen signeres av

Møteleder Gjertrud Klevås Rye /s/
Referent Gjertrud Klevås Rye /s/
Protokollvitne Kine Therese Moen /s/

Ved valgene på sameiermøtet og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning:

Navn Adresse Valgt for
Leder Siri Koren Furre Thorvald Meyers gate 85 N 1 år
Styremedlem Marianne Nielssen Thorvald Meyers gate 85 E 1 år
Styremedlem Richard Edelstam Thorvald Meyers gate 85 A 1 år
Styremedlem Torfinn Ingolfsen Thorvald Meyers gate 85 J 1 år
Styremedlem Kine Therese Moen Thorvald Meyers gate 85 J 1 år

Orientering om sameiets drift

Styret

Sameiets nettside har adresse: www.thm85.no, og e-postadresse til styret er styret@thm85.no.

Retningslinjer for styrearbeid

Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger.

Vedtekter

Sameiets vedtekter er tilgjengelige på www.thm85.no.

Husordensregler

Sameiets husordensregler er tilgjengelige på www.thm85.no.

Vaktmester

Sameiet har ikke vaktmester. Alle oppfordres til å ta ansvar for at det ser ordentlig ut i bakgården og i fellesarealene. Om noe er ødelagt, gi styret beskjed.

Trappevask

Trappevask er beboernes ansvar.

Parkering

Sameiet har ingen parkeringsplasser disponibelt. Vanlig bestemmelse for gateparkering gjelder.

Nøkler/skilt

Nøkler og skilt til porttelefon kan bestilles hos styret.

Forsikring

Sameiets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 80690475. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal seksjonseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til styret, som eventuelt kontakter forsikringsavdelingen i OBOS. Forsikringsavdelingen melder da skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet.

Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Egenandelen er for tiden 6000 kr.

Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

Brannsikringsutstyr

I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er seksjonseiers ansvar å anskaffe og montere utstyret, og å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, må det repareres eller skiftes ut med en gang, hvis ikke vil styret skifte det ut for seksjonseiers regning.

HMS

Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse, miljø og sikkerhet i sameiet å gjøre.

Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. (Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet.) Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS.

Energimerking

Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig.

Kabel-TV

Get er sameiets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside www.get.no.