Årsberetning 2014

Tillitsvalgte

Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende:

Styret

LederMarius SolbergThorvald Meyers Gate 85 N
StyremedlemRichard EdelstamThorvald Meyers Gate 85 A
StyremedlemTorfinn IngolfsenThorvald Meyers Gate 85 J
StyremedlemKine Therese MoenThorvald Meyers Gate 85 G
StyremedlemMarianne NielssenThorvald Meyers Gate 85 E
VaramedlemIvo de FigueiredoThorvald Meyers Gate 85 J
VaramedlemBernhard RyengThorvald Meyers Gate 85 G

Styrets medlemmer består i dag av tre menn og to kvinner. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.

Generelle opplysninger om Sameiet Thorvald Meyersgate 85

Sameiet består av 44 seksjoner.

Sameiet Thorvald Meyersgate 85 er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 983984878, og ligger i bydel 2 Grünerløkka i Oslo kommune med følgende adresse:

Thorvald Meyers Gate 85, 0550 Oslo

Sameiet har følgende gårds- og bruksnummer: 228 - 524

Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen.

Sameiet har ikke hatt ansatte i 2014.

Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.

Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

Forretningsførsel og revisjon

Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS.

Sameiets revisor er EY.

Styrets arbeid

Det har vært avholdt 15 styremøter i løpet av perioden. I tillegg har styremedlemmene hatt jevnlig kontakt per e-post og telefon. Kine Therese Moen har vært HMS-kontakt, og Torfinn Ingolfsen har vært nøkkel- og låsansvarlig. Varamedlem Ivo de Figueiredo har fungert som regulært styremedlem.

Sameiet har hatt to dugnader, 26. april og 11. oktober, med bra oppmøte begge ganger, og en kjempehyggelig fest sammen med Nedre Løkka borettslag etter vårdugnaden. Oppgaver som er del av HMS-arbeidet blir prioritert på dugnadene. Eksempler er tømming av rømningsveier og andre fellesarealer, generelt vedlikehold, og kontroll av røykvarslere på høstdugnadene. Vi hadde to nesten fulle containere begge ganger, og fikk i tillegg kjørt vekk store mengder spesialavfall, særlig fra kjellerne.

Styret har montert portåpner på søppelskuret, og folk er flinke til å låse etter seg. I tillegg har nabogården i Leirfallsgata endelig montert lås på inngangsporten sin, og dermed er trafikken av folk som forsøker å finne noe verdifullt i søpla kraftig redusert. Det stilles likevel fortsatt ofte skrot i søppelskuret som ikke går i søppelkassene, og i og med at søppelskuret nå er låst for uvedkommende, er det beboerne som må skjerpe seg. I tillegg settes det fortsatt skrot i oppganger, på loft og i kjellere, selv om fellesarealene skal være tomme av sikkerhetshensyn. Styret har jevnlig fjernet skrotet. I søppelskuret er det en avfallsbeholder som er forbeholdt næringsavfall. Denne koster mer enn de andre, så styret ber om at beboere ikke bruker den. Gjør vi det, blir vi nødt til å betale for en til.

På tross av at de fleste portene til bakgården nå vanligvis er låst, har vi hatt uvedkommende i en kjeller et par ganger, og et innbrudd gjennom et bakgårdsvindu. Ingen store verdier har gått tapt, men alle må passe på!

Nabogården har skiftet ut ventilasjonsrørene til Bislet kebab, etter at styret sa fra at det dryppet fett inn på balkonger og ned i bakgården.

Hovedstrømkabelen som skal forsyne alle seksjoner i A- til E-oppgangen, sluttet å fungere som den skulle i oktober. Kabelen er midlertidig erstattet med en kabel som ligger i rød plast på fortauet i Thorvald Meyers gate. Etter mye fram og tilbake er ansvaret plassert hos Hafslund, men styret vet ikke i skrivende stund når kabelen skal ordnes permanent. Lynnedslagene i sommer førte også til en del elektrikerkontakt etter noen innviklede kortslutninger i porttelefonanlegget, som det tok tid å få reparert.

Noen mindre vannlekkasjer i fellesområdene er reparert i løpet av året, og en lekkasje fra et forgreningsrør i oktober, førte til skader på tre seksjoner. Reparasjon av skadene ble dekket av sameiets bygningsforsikring og er utført, men en leietaker mener hun har hatt flere utgifter sameiet skal dekke. Styret har avvist kravet. Et avløpsløp har blitt tett, og dermed har vi vært nødt til å få det høyttrykkspylt, i tillegg til at det er oppdaget problemer med avløp mot det offentlige ledningsnettet. Tilstanden i kjellerne fører dessuten til at det blir omtrent umulig å bli kvitt rotter.

Kommentarer til årsregnskapet for 2014

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2015.

Sameiet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap.

Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning.

Inntekter

Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr 1 740 276.
Dette er kr 27 872 lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at refusjon for deltakelse på dugnad ikke ble budsjettert.
Andre inntekter, kr 43 480, består i hovedsak av viderefakturering av utskifting av vinduer og salg av blomsterkasser.

Kostnader

Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr 1 014 947, mot budsjett kr 1 089 500. Avviket skyldes lavere kostnader til ordinær drift og vedlikehold enn det er tatt høyde for i budsjettet.

Avvik mellom budsjettert og bokført styrehonorar skyldes at det på sameiermøte i 2014 ble vedtatt å øke styrehonoraret til kr 50 000.

Resultat

Årets resultat på kr 572 894 fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital.

Kommentarer til sameiets arbeidskapital per 31.12.2014.

Arbeidskapital er tilgjengelige midler og er en vesentlig størrelse knyttet til sameiets økonomi. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler. Arbeidskapitalen per 31.12.2014 er kr 803 502.

For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene.
Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2014 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

Kommentarer til budsjett for 2015

Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for 2015.
Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen.

I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 173 000 til ordinært drift og vedlikehold. Piperehabilitering er ikke lagt inn i budsjettet, fordi kostnadene er så usikre.

Kommunale avgifter i Oslo kommune

Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Feieravgiften forblir uendret.

Energikostnader

Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2014.

Forsikring

Forsikringspremien for 2015 har økt med kr 13 000. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 6,6 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Sameiet Thorvald Meyersgate 85.

Lån

Sameiet Thorvald Meyersgate 85 har lån i OBOS Banken.
Dette er et annuitetslån med flytende rente og løpetid på 20 år.

For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.

Innskuddsrente i OBOS-banken (per 1.1.2015)
Driftskonto:0,35 %
Sparekonto:2,40 %

Felleskostnader

I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2015.

Budsjettet er basert på 3 % økning felleskostnadene fra 1.1.15.

For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

Oslo, 15.02.2015

Styret i Thorvald Meyersgate 85 Sameie

Marius Solberg /s/
Richard Edelstam /s/
Torfinn Ingolfsen /s/
Kine Therese Moen /s/
Marianne Meyer Nielssen /s/

*Årsberetningen ble sendt med innkallingen til Sameiermøtet som ble avholdt 09.03.15. Budsjettet er nå justert i samsvar med avgjørelsene som ble tatt på Sameiermøtet, og kan fås ved henvendelse til styret@thm85.no

Forslag til årsmøtet

Sak 5 A) Styrets forslag til endring og tilføyelser av vedtekter

Styrets forslag til nye vedtekter:

§ 16. Styrets kommunikasjon med seksjonseierne

Styret kommuniserer med seksjonseiere på e-post. Seksjonseierne har plikt til å holde styret informert om riktig e-postadresse. Hvis en seksjonseier må ha informasjon på papir/brev, må dette meddeles styret skriftlig.

§ 17. Bygningsforsikring

Styret er ansvarlig for at sameiet har bygningsforsikring.
Når bygningsforsikringen brukes, er det den som har vedlikeholdsansvaret stedet skaden oppsto, som skal betale egenandelen.

§ 18. Gass

Styret fraråder bruk av gass i sameiet.
Hvis gassforbrukende utstyr likevel skal brukes, skal styret informeres.
Gassforbrukende utstyr som hvitevarer, oppvarmingskilder og liknende, skal installeres, brukes, vedlikeholdes og kontrolleres i henhold til produsentens anvisninger.
Av sikkerhetshensyn må gassflasker ikke oppbevares i innvendige fellesarealer, heller ikke i kjellere og på loft. Dette gjelder alle typer gassflasker/tanker, inkludert tanker til gass-grill, og tomme gassbeholdere.

§ 19. Ildsted

Installasjon av nye ildsteder må på forhånd godkjennes av styret.

Vedtektenes § 8 i dag:

§ 8. Vedlikehold

Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning vedlikeholde egen bruksenhet, herunder balkonger, terrasser, vinduer og inngangsdører, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreningspunktet inn til seksjonen, og de elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks. Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene er sameiets ansvar.

Styrets forslag til endring av vedtektenes § 8:

§ 8. Vedlikehold

§ 8.1 Bruksenhetene

Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning vedlikeholde bruksenheten, herunder inventar, utstyr, apparater, tapet, vegger, gulv, himlingsplater, sluk, vann- og fuktsperrer, skillevegger, listverk, fastmonterte skap og benker, innvendige dører og karmer, ruter, vinduer og inngangsdører, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.

Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreningspunktet inn til seksjonen, og de elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks. Innkassing og andre hindringer utført av nåværende eller tidligere seksjonseiere, fritar ikke for vedlikeholdsplikt.

Seksjonseieren er ansvarlig for å holde bruksenheten oppvarmet, slik at rør ikke fryser.

Vedlikeholdsplikten omfatter balkonger og terrasser — også sluk, gulvbelegg, utgangsdør til og innsiden av balkongen/terrassen, og andre arealer seksjonseieren har enerett til å bruke.

Seksjonseieren er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand.

§ 8.2 Fellesarealer

Vedlikehold av fellesarealer og fellesanlegg ute og inne, så som tomten, hele bygningskroppen med vegger, trapperom, kjellere, loft, anlegg, utstyr, rør og ledninger, er sameiets ansvar. Dette omfatter ikke arealer som er underlagt en eller flere seksjonseieres eksklusive bruksrett og derav følgende vedlikeholdsansvar.

Vedtak: Første setning rettet/tilført «men ikke begrenset til» etter herunder. Enstemmig vedtatt, 17 for.

Første setning i § 8.1. blir slik:
Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning vedlikeholde bruksenheten, herunder, men ikke begrenset til, inventar, utstyr, apparater, tapet, vegger, gulv, himlingsplater, sluk, vann- og fuktsperrer, skillevegger, listverk, fastmonterte skap og benker, innvendige dører og karmer, ruter, vinduer og inngangsdører, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.

Sak 5 B) Styrets forslag til rammer for piperehabilitering

Saksframstilling:

Sameiet fikk ved forrige tilsyn beskjed fra Oslo brann- og redningsetat om å tilstandsvurdere pipeløpene. Høsten 2014 ble det samlet inn pristilbud på videokontroll av pipeløpene og selve videokontrollen ble gjennomført av Pipe Eksperten AS tidlig i januar 2015.

Alle 27 skorsteinsløp ble kontrollert. Skorsteinene er av tegl. Rapporten avdekker dessverre at alle skorsteinene bærer preg av aldring, fordi flere fuger er dårlige, og dessuten har skorsteinene flere feil. Alle skorsteinene har krater/mangelfull tetting. Disse representerer en fare for rask varmegjennomgang gjennom skorsteinsveggen, utettheter og dårlig styrke/stabilitet. Det er også avdekket dårlig utførte ildstedsmonteringer. Kontrolløren anbefaler å sette alle skorsteinene i forskriftsmessig stand, før videre bruk av ildsteder.

De fleste leilighetene har flere enn ett pipeløp, og til sammen er det omtrent 24 ildsteder i gården per i dag.

I utgangspunktet skal alle boenheter bygges med et alternativ til elektrisitet som oppvarmingskilde, for 40 % av oppvarmingsbehovet. Det betyr at man ikke kan velge å "ta vekk" alle pipeløpene. Kommunen kan så vidt styret har skjønt, likevel ikke kreve at pipeløpene til en hver tid er i orden, men de kan pålegge fyringsforbud, hvis de ikke er i orden.

Styret har ikke innhentet tilbud på piperehabilitering, men vet at det må utføres omfattende murerarbeider, og i tillegg er det sannsynlig at man enten må sette inn stålrør, eller bruke glidestøp. Piperehabilitering forutsetter søknad til kommunen, og bruk av ansvarlig foretak.

Siden det ikke er innhentet tilbud, er det uklart hvor mye rehabilitering vil koste, men nabogården fikk forespeilet rundt 150 000 kr per pipeløp, og det er nærliggende å tro at gårdene er bygget på omtrent samme måte. Styret er likevel kjent med prosjekter som har vært betydelig dyrere, i gårder som er bygget noe seinere.

Bestemmer vi oss for å rehabilitere for eksempel halvparten av pipeløpene, er det sannsynlig at det vil koste minst 2 millioner kroner, noe som er mer enn dobbelt så mye som sameiet har av oppsparte midler. Dette må enten finansieres med engangsinnbetalinger, eller ved å ta opp lån, og dermed øke fellesgjelden. Økning i fellesgjelden i denne størrelsesorden vil sannsynligvis ikke øke felleskostnadene voldsomt, men salgsverdien av leiligheten blir påvirket av både fellesgjeld, felleskostnader og om leiligheten har fungerende ildsted eller kan få det, men også av etterslep på vedlikehold.

Forslag til vedtak:

1a) Alle 27 pipeløp rehabiliteres, med prosjektoppstart i 2015, finansiert ved lån og bruk av oppsparte midler.
1b) Alle 27 pipeløp rehabiliteres, med prosjektoppstart i 2015, finansiert ved engangsinnbetalinger fra samtlige seksjoner, og oppsparte midler.

2a) Alle pipeløp som er i bruk rehabiliteres med prosjektoppstart i 2015, samt øvrige pipeløp som skal til for at alle leiligheter har minst ett fungerende pipeløp. Dette finansieres ved lån og bruk og oppsparte midler.
2b) Alle pipeløp som er i bruk rehabiliteres med prosjektoppstart i 2015, samt øvrige pipeløp som skal til for at alle leiligheter har minst ett fungerende pipeløp. Dette finansieres ved engangsinnbetalinger fra samtlige seksjoner, og oppsparte midler.

3a) Alle pipeløp som skal til for at alle leiligheter skal ha minst ett fungerende pipeløp, rehabiliteres med prosjektoppstart i 2015. Dette finansieres ved lån og bruk av oppsparte midler.
3b) Alle pipeløp som skal til for at alle leiligheter skal ha minst ett fungerende pipeløp, rehabiliteres med prosjektoppstart i 2015. Dette finansieres ved engangsinnbetalinger fra samtlige seksjoner, og oppsparte midler.

4 Fyringsforbud ilegges med øyeblikkelig virkning, og piperehabilitering utsettes til sameiet har spart flere penger, eller til kommunen gir oss pålegg om retting.

Styrets innstilling: 3a)

Benkeforslag (3c): Alle pipeløp som skal til for at alle leiligheter skal ha minst ett fungerende pipeløp, rehabiliteres med prosjektoppstart i 2015. Styret innkaller til et ekstraordinært sameiermøte, når tilbudsinnhenting er foretatt, for å vedta finansieringsform.

Det var enighet om å stemme mellom alternativ 3a, 3b og 3c.

Vedtak: Forslag 3a: 12 stemmer forslag 3b: 1 stemme, forslag 3c: 5 stemmer.
Forslag 3a ble vedtatt.

Sak 5 C) Forslag fra seksjon 6

Årsmøtet tillater søknad om bruksendring av seksjon 6 fra industriformål til take away.

Styrets innstilling: Styret anbefaler ikke forslaget fra Thorvald Meyers gate 85 AS.

Saksframstilling:

Thorvald Meyers gate 85 AS (tidligere Cesco gruppen) som eier næringslokalene i 1. etasje ønsker å søke kommunen om bruksendring av lokalet lengst vest i Leirfallsgata fra industriformål til take away.
Styret er negative til dette, fordi vi frykter at take away-utsalg kan føre til støy, lukt, forsøpling, trafikk og økt brannfare.
Det er solgt diverse take away-mat fra lokalet tidligere, uten at bruksendring er omsøkt. Denne driften har ført til naboklager, siden lokalet ikke har hatt skikkelig ventilasjon.
Likevel, hvis lokalet blir bruksendret til take away vil ikke sameiet ved en senere anledning ha de samme mulighetene til å kunne stanse bruken, hvis det for eksempel åpnes en nattåpen kebab-butikk i lokalet, og dette fører til støy, lukt, forsøpling, trafikk og økt brannfare.

Vedtak: Forslaget falt, mot en stemme.

Orientering om sameiets drift

Styret

Sameiets nettside har adresse: www.thm85.no, og e-postadresse til styret er styret@thm85.no.

Retningslinjer for styrearbeid

Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger.

Vedtekter

Sameiets vedtekter er tilgjengelige på www.thm85.no.

Husordensregler

Sameiets husordensregler er tilgjengelige på www.thm85.no.

Vaktmester

Sameiet har ikke vaktmester. Alle oppfordres til å ta ansvar for at det ser ordentlig ut i bakgården og i fellesarealene. Om noe er ødelagt, gi styret beskjed.

Trappevask

Trappevask er beboernes ansvar.

Parkering

Sameiet har ingen parkeringsplasser disponibelt. Vanlig bestemmelse for gateparkering gjelder.

Nøkler/skilt

Nøkler og skilt til porttelefon kan bestilles hos styret.

Forsikring

Sameiets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 80690475. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal seksjonseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til styret, som ev. kontakter forsikringsavdelingen i OBOS. Forsikringsavdelingen melder da skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet.

Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Egenandelen er for tiden 6 000 kr.

Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

Brannsikringsutstyr

I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, må det repareres eller skiftes ut med en gang, hvis ikke vil styret skifte det ut for eiers regning.

HMS

Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse, miljø og sikkerhet i sameiet å gjøre.

Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS.

Radonmåling, ny strålevernforskrift

Fra 1.1.2014 er det krav om radonmåling i alle boliger som skal leies ut. Dette er utleiers ansvar. Statens strålevern anbefaler, uavhengig av om boligen skal leies ut eller ikke, at alle som har oppholdsrom i en underetasje eller i en av de tre nederste etasjene over bakkeplan, måler radonkonsentrasjonen. For mer informasjon: www.nrpa.no/radon.

Energimerking

Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig.

Kabel-TV

Get er sameiets leverandør av TV- og bredbåndstjenester.
OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir beboere rabatt på digital-TV, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside www.get.no.

Telefoni og bredbånd

OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se www.obos.no.