Årsberetning 2013

Tillitsvalgte

Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende:

Styret

LederAnders Erik EngmanThorvald Meyers Gate 85 H
StyremedlemSiri Koren FurreThorvald Meyers Gate 85 N
StyremedlemVassilios IkonomeasThorvald Meyers Gate 85 H
StyremedlemTorfinn IngolfsenThorvald Meyers Gate 85 J
StyremedlemKine Therese MoenThorvald Meyers Gate 85 G
VaramedlemAnne-Christin EikemoThorvald Meyers Gate 85 I
VaramedlemPer Bjarte Ulvedal NesThorvald Meyers Gate 85 A

Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 3 menn. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.

Generelle opplysninger om sameiet

Sameiet består av 44 seksjoner. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 983 984 878, ligger i bydel 2 Grunerløkka i Oslo kommune og har adresse: Thorvald Meyers Gate 85.

Sameiet har følgende gårds- og bruksnummer: 228 - 524

Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen.

Sameiet har ikke hatt ansatte i 2013, og har følgelig intet arbeidsmiljø å ivareta.

Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

Forretningsførsel og revisjon

Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er Ernst & Young AS.

Styrets arbeid

Det har vært avholdt 10 styremøter og diverse byggemøter i løpet av perioden. I tillegg har styremedlemmene hatt kontakt per epost og telefon. Siri Koren Furre har fungert som styreleder for Anders Engman fra 05.09.13. Anne-Christin Eikemo har i stor grad fungert for Vassilios Ikonomeas. Kine Therese Moen har vært HMS-kontakt for styret. Torfinn Ingolfsen har vært nøkkel- og låsansvarlig.

Vindu-/dør-/fasadeprosjektet som ble påbegynt i 2012 ble avsluttet i løpet av perioden. Det ble utført puss- og malearbeider, rissreparasjoner, èn dør ble byttet og en annen blendet. Etter at prosjektet ble avsluttet, er det byttet ytterligere tre vinduer i styrets regi, og sprukne ruter i oppgangene og over porten er skiftet.

Det ble bygget 23 balkonger fra august til desember. OBOS prosjekt var leid inn som ekstern prosjektleder, og Balkongteam stod for utførelsen. Prosjektet er nå avsluttet, og ferdigattest foreligger.

Når det gjelder brannsikring, har feieren feid og inspisert fyringsanlegget i gården. Konklusjonen i rapporten deres er at vi må foreta en tilstandsvurdering av minimum alle skorsteiner som er i bruk, med tanke på rehabilitering. Blir ikke dette gjort innen neste tilsyn, vil det bli lagt ned fyringsforbud, eventuelt pålegg om retting. Sameiet fikk for øvrig avslag fra Byantikvaren på søknad om midler til installasjon av brannvarslingsanlegg. Styret mener derfor det er viktig å opparbeide økonomiske reserver for å unngå å måtte ta opp store lån. På bakgrunn av dette, og generell prisstigning, ble felleskostnadene økt med 5 % fra 01.01.14.

Det er i 2013 skrevet utkast til HMS-håndbok for sameiet, noe vi er lovpålagt å ha.

Sameiet har hatt to dugnader, 13. april og 9. november, med bra oppmøte begge ganger. På høstdugnaden hadde vi sikkerhetsfokus og en ekstra container, slik at oppgangene ble tømt, og dermed framkommelige ved behov for rømning. I tillegg fikk vi ryddet unna ekstra mye skrot fra kjellerne.

Den største delen av styrearbeidet i 2013 har vært å administrere det som er nevnt over, men følgende mindre arbeider er også utført i løpet av året:

En strømmåler er flyttet, et par ulovlige el-installasjoner er fjernet, og en rekke andre elarbeider på fellesområdene er utført. Kummene er tømt for slam og en utekran er montert. Låsene til loftene er skiftet slik at de kan smekkes, og det nå er samme nøkkel til loft og kjellere. Låsen til oppgang A er skiftet, og en rekke mindre låsreparasjoner er utført. Rhododendronbedet er rensket for ugress, dekket med ugressmatter og barket. Det er dessuten plantet ut mye løk og stauder i bedene.

Det har vært en del tagging, en rute er knust, sykler er stjålet, og to ganger har det vært hærverk og tyverier i kjellerne. I begge tilfellene har kjellerdørene stått åpne. A-oppgangen ble oversvømt i det voldsomme regnværet i juni. Det stilles fortsatt ofte skrot i søppelskuret som ikke går i søppelkassene, og renovasjonsetaten har kontaktet oss med beskjed om at vi er dårlige til å kildesortere. I tillegg har trafikken av folk som forsøker å finne noe verdifullt i søpla økt, med en del rot som resultat. Det har vært innbrudd i uteboden tre ganger.

Det utføres noe vaktmesterarbeid på timebasis, og ordningen med at barn som plukker søppel får is i belønning, er videreført. Ellers blir de daglige oppgavene i bakgården utført av styremedlemmene og andre frivillige.

Kommentarer til årsregnskapet for 2013

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2014.

Sameiet har negativ egenkapital som i hovedsak skyldes tidligere større vedlikeholdsoppgaver finansiert ved låneopptak. Framtidige driftsoverskudd samt nedbetaling av sameiets lån vil redusere den negative egenkapitalen. (se note 14, udekket tap)

Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning.

Inntekter

Ordinære innkrevde felleskostnader for 2013 var til sammen kr 1 660 308. Avviket mot budsjett skyldes hovedsakelig refusjon for oppmøte på dugnad.

Andre inntekter, kr 20 170, består i hovedsak av salg av nøkler/utskifting av låser, viderefakturering for rørlegger og elektriker og tilbakeføring av avsetning i 2012. Avviket mellom regnskap og budsjett skyldes at det i budsjettet er tatt høyde for inntekter i forbindelse med utskifting av vinduer og balkonger i resultatregnskapet. Dette er imidlertid skilt ut i underregnskap for å få en bedre oversikt.

Kostnader

Driftskostnadene i 2013 var på kr 1 314 128, mot budsjett kr 5 923 800.

Hovedårsaken til avviket mellom regnskap og budsjett skyldes posten drift og vedlikehold der det i budsjettet var tatt høyde for å føre kostnader i forbindelse med utskifting av vinduer og balkonger i resultatregnskapet. Dette er skilt ut i underregnskap.

Andre driftskostnader, kr 56 279 mot budsjett kr 79 000, skyldes mindre bruk av vaktmestertjenester enn beregnet.

Avviket på kr 5 000 mellom regnskap og budsjett under posten styrehonorar skyldes at det på forrige sameiermøte ble vedtatt å utbetale kr 25 000 i styrehonorar.

Resultat

Årets resultat på kr 172 440 foreslås overført til egenkapital.

Arbeidskapital

Arbeidskapital er sameiets tilgjengelige midler, og er en vesentlig størrelse knyttet til sameiets økonomi. Sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2013 er kr 399 649.

For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet.

Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2013 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

Kommentarer til budsjett for 2014

Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for 2014. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen.

I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 216 000 til drift og vedlikehold, der kr 100 000 er satt av til tilstandsvurdering av pipene.

Kommunale avgifter i Oslo kommune

Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 % og feieravgiften blir uendret.

Energikostnader

Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører, samt økning i forbruk grunnet snøsmelteanlegg, har styret økt budsjettet noe sammenliknet med energikostnader for 2013.

Forsikring

Forsikringspremien for 2014 har økt med cirka kr 4 000. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1,0 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på sameiets skadehistorikk.

Lån

Sameiet har lån i OBOS Banken. Det er annuitetslån med flytende rente og 20 års løpetid.

For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.

Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2014)
Driftskonto:0,35 % for alle innskudd
Sparekonto:3,30 % for innskudd under kr 500 000
3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000

Felleskostnader

I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2014.

Budsjettet er basert på 5 % økning av felleskostnadene fra 01.01.2014. I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

Oslo, 11.02.2014

Styret i Thorvald Meyersgate 85 Sameie

Anders Erik Engman /s/
Siri Koren Furre /s/
Vassilios Ikonomeas /s/
Torfinn Ingolfsen /s/
Kine Therese Moen /s/

*Årsberetningen ble sendt med innkallingen til Sameiermøtet som ble avholdt 20.03.14. Budsjettet er nå justert i samsvar med avgjørelsene som ble tatt på Sameiermøtet, og kan fås ved henvendelse til styret@thm85.no

Forslag til årsmøte

Sak 5.1: Styrets forslag til ny husordensregel, nummer 16:

Saksframstilling:

For å forhindre brann, og sjenanse for nærmeste naboer, og for å forhindre at tunge ting detter ned i bakgården, foreslår styret følgende husordensregel.

Forslag til ny husordensregel nummer 16 for sameiet Thorvald Meyers gate 85:

Det ikke er tillatt å bruke kull- og gassgrill på balkongene. Det er heller ikke tillatt å henge opp gjenstander på utsiden av balkongene, uten at det er godkjent av styret.

Forslaget ble endret til:

Det ikke er tillatt å bruke kull- og gassgrill på balkongene og takterrassene. Det er heller ikke tillatt å henge opp gjenstander på utsiden av balkongene og takterrassene, uten at det er godkjent av styret.

Forslaget ble enstemmig vedtatt.

Sak 5.2: Forslag fra seksjon 9 om reseksjonering

Saksframstilling:

28.01.2009, ba seksjon 9 (Siri Koren Furre og Marius Solberg) styret om at sameiet reseksjoneres, fordi seksjon 9 er på 112 m2, mens brøken er 135/3376. I følge vedtektene § 2, er sameiebrøkene bygget på bruksenhetens areal. Som resultat av brøken, er utregninger av husleie/ del av gjeld/ del av formue og skatt tilsvarende høye for seksjon 9. Forslaget ble styrebehandlet i 2009, men dette er aldri referatført, og siden Siri og/eller Marius har sittet i styret siden, ønsker vi at forslaget legges fram for sameiermøte for at det ikke skal oppstå spørsmål rundt roller og habilitet.

Forslag til årsmøtet:

Sameiet reseksjoneres slik at seksjon 9s brøk også blir kvadratmeterbasert. Gebyr for reseksjonering betales av seksjon 9.

Styrets innstilling:

Styret anbefaler at forslaget vedtas, for å få sameiets praksis i overensstemmelse med vedtektene. Reseksjoneringen krever at alle seksjonseiere samtykker.

Eksempel:

Etter en slik reseksjonering vil hver seksjon eie ca 0,7 prosent mer av sameiet enn i dag. For en leilighet på 53 kvadratmeter betyr dette (med dagens felleskostnader) en økning i husleie på ca 16 kroner per måned.

Forslaget ble enstemmig vedtatt.

Orientering om sameiets drift

Styret

Sameiets nettside har adresse: www.thm85.no, og e-postadresse til styret er styret@thm85.no.

Vedtekter

Sameiets vedtekter er tilgjengelige på www.thm85.no.

Husordensregler

Sameiets husordensregler er tilgjengelige på www.thm85.no.

Vaktmester

Sameiet har ikke vaktmester. Alle oppfordres til å ta ansvar for at det ser ordentlig ut i bakgården og i fellesarealene. Om noe er ødelagt, gi styret beskjed.

Trappevask

Trappevask er beboernes ansvar.

Parkering

Sameiet har ingen parkeringsplasser disponibelt. Vanlig bestemmelse for gateparkering gjelder.

Nøkler/skilt

Nøkler og skilt til ringeklokke kan bestilles hos styret.

Forsikring

Sameiets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 80690475. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til styret, som kontakter forsikringsavdelingen i OBOS, som melder skaden til forsikringsselskapet, og om ønskelig bestiller håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar.

Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

Brannsikringsutstyr

I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, må det repareres med en gang, hvis ikke vil styret skiftet det ut for eiers regning.

HMS

Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse, miljø og sikkerhet å gjøre i sameiets regi. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS.

Telefoni og bredbånd

OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon, se www.obos.no.

Kabel-TV

Get er sameiets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir deg som beboer rabatt på digital-TV, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside www.get.no.

Avtale om leveranse av elektrisk kraft

Sameiet får levert kraft til fellesanlegg fra LOS.

Energimerking

Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig.

Radonmåling, ny strålevernforskrift

Fra 01.01.2014 er det krav om radonmåling i alle boliger som skal leies ut. Dette er utleiers ansvar. Statens Strålevern anbefaler, uavhengig av om boligen skal leies ut eller ikke, at alle som har oppholdsrom i en underetasje eller i en av de tre nederste etasjene over bakkeplan, måler radonkonsentrasjonen. For mer informasjon se www.nrpa.no/radon.