Årsberetning 2012

Tillitsvalgte

Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende:

Styret

LederSiri Koren FurreThorvald Meyers Gate 85 N
StyremedlemTorfinn IngolfsenThorvald Meyers Gate 85 J
StyremedlemKine Therese MoenThorvald Meyers Gate 85 G
StyremedlemBernhard RyengThorvald Meyers Gate 85 G
StyremedlemIngvild SolbergThorvald Meyersgate 85 E
VaramedlemSvein ÅrsethThorvald Meyers Gate 85 H
VaramedlemPer Bjarte Ulvedal NesThorvald Meyers Gate 85 A

Styrets medlemmer består i dag av 3 kvinner og 2 menn. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.

Generelle opplysninger om sameiet

Sameiet består av 44 seksjoner. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 983 984 878, ligger i bydel 2 Grunerløkka i Oslo kommune og har adresse: Thorvald Meyers Gate 85.

Sameiet har følgende gårds- og bruksnummer: 228 - 524

Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen.

Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Sameiet har ingen ansatte.

Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

Forretningsførsel og revisjon

Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er Ernst & Young AS.

Styrets arbeid

Den nederste delen av fasaden, som var full av graffiti og hadde mange småskader, ble pusset opp i sommer. Enkelte pussarbeider gjenstår, og vil bli utført våren 2013.

64 vinduer og fire inngangsdører ble skiftet ut i høst/vinter, og det ble gjort mindre reparasjoner på oppgangsvinduene. OBOS prosjekt er innleid som ekstern prosjektleder for disse arbeidene, og DVS er entreprenør.

Oslo kommune har gitt sameiet rammetillatelse for bygging av balkonger. OBOS prosjekt henter i disse dager tilbud fra entreprenører. Når entreprenør er valgt, vil det inngås bindende avtaler med den enkelte seksjonseier. Styret håper å få satt i gang balkongutbygging i løpet av våren/sommeren. Se for øvrig www.thm85.no for tegninger og mer informasjon om prosjektet.

Det har vært avholdt 9 styremøter og diverse byggemøter i løpet av perioden. I tillegg har styremedlemmene hatt kontakt per epost og telefon. Kine Therese Moen har vært HMS-kontakt for styret. Torfinn Ingolfsen har vært nøkkel- og låsansvarlig.

Den største delen av styrearbeidet i 2012 har vært administrasjon av vedlikeholdsprosjektene som er nevnt over, men følgende mindre arbeider er også utført i løpet av året.

Et ulovlig elektrisk anlegg i en seksjon, og en annen ulovlighet på det elektriske fellesanlegget er utbedret. I tillegg er en del mindre elektrikerarbeider utført på fellesanlegget. To vannlekkasjer er utbedret, og to varmtvannstanker er byttet ut, i tillegg til at røropplegget til dem er oppgradert.

Det gamle almetreet måtte dessverre felles siden det hadde fått en sykdom. De resterende trærne i bakgården er beskåret og kontrollert med tanke på sikkerhet.

Styret har søkt om midler til installasjon av brannvarslingsanlegg fra Byantikvaren, men foreløpig ikke fått svar. Styret har også foretatt en del prisundersøkelser og utarbeidet en oversikt over vedlikeholdsbehov.

Sameiet har hatt to dugnader, 21. april og 20. oktober. Oppmøtet og det sosiale var bra på vårdugnaden, mens høstdugnaden ble en våt affære. På dugnadene fikk vi ryddet vekk masse skrot fra fellesområdene, gjort gartnerarbeid og annet vedlikehold, kontrollert røykvarslere, vasket vinduer og skiftet lyspærer og satt ut en sandkasse som har vært svært populær. Containere ble plassert ut til bruk for alle som bor her. Begge dugnadene ble holdt samtidig med nabogårdenes dugnader. Det er kjøpt inn diverse utstyr for dugnadspotten, blant annet en gressklipper.

Kildesortering er innført i gården. Det er fortsatt et problem at det ofte stilles skrot i søppelskuret som ikke går i søppelkassene.

Styret prøver ut en ordning der Anne Kristin Berge i nabogården utfører vaktmesterarbeid på timebasis, og ordningen med at barn som plukker søppel får is i lønn, videreføres. Ellers blir de daglige oppgavene i bakgården utført av styremedlemmene.

Det har vært tre innbruddsforsøk i oppgangene, noe narkotikasalg i bakgården og en rute og en låssylinder er skiftet etter hærverk. Sameiets hengekøye er stjålet, i tillegg til en del sko i en oppgang.

Felleskostnadene ble økt med fem prosent fra nyttår 2013, som følge av økte faste utgifter.

Årsregnskapet for 2012

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2013. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2012 er satt opp under denne forutsetning.

Inntekter

De ordinære innkrevde felleskostnadene i 2012 var til sammen kr 1 583 880. Avviket mellom regnskap og budsjett, cirka kr 14 000, skyldes refusjon dugnad.

Andre inntekter, totalt kr 29 854, omfatter i all hovedsak viderefakturering for trearbeider og salg av nøkler. Det er et avvik mellom regnskap og budsjett på kr 3 225 146. Dette skyldes at det ikke er foretatt innbetaling for balkongene fra seksjonseierne og at a konto innbetalingen for vinduene er balanseført (se note 17).

Kostnader

Driftskostnadene i 2012 var på kr 1 750 682. Dette er kr 3 194 318 lavere enn budsjettet for 2012. Avviket skyldes i hovedsak at det ble budsjettert med kostnader for utskifting av vinduer og bygging av balkonger. Arbeidet med balkongene er ikke igangsatt og kostnaden for dette vil komme i 2013. Kostnadene for utskifting av vinduer blir balanseført, som inntektene.

Energi og fyring ble budsjettert med kr 150 000, mens regnskapet viser kr 112 304. Avviket skyldes at det ble tatt høyde for høyere kostnader til energi i budsjettet for 2012.

Resultat

Årets resultat på kr -365 658 foreslås overført til egenkapital.

For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet.

Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2012 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

Budsjett for 2013

Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for 2013.

Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen.

I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 5 009 200 til større vedlikehold som omfatter kostnader for utskifting av vinduer og balkonger. Dette vil imidlertid bli belastet seksjonseierne dette gjelder. Det er budsjettert med kr 372 000 i kostnader for sameiet. Dette skal blant annet dekke ordinær drift og vedlikehold, og eventuelt installering av brannvarslingsanlegg.

Kommunale avgifter i Oslo kommune

Vann- og avløpsavgiften øker med 6 %, mens renovasjonsavgiften blir uendret. Feieravgiften øker med 50 %.

Energikostnader

Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2012.

Forsikring

Forsikringspremien for 2013 har økt med kr 8000. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 5,1 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på sameiets skadehistorikk.

Lån

Sameiet har lån i OBOS. Dette er et annuitetslån med flytende rente og løper til 2029.

For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.

Innskuddsrente (pr. 1.1.2013)
Renter på driftskonto:0,25 % for alle innskudd
Renter på sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr 500 000
3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000

Felleskostnader

Budsjettet er basert på 5% økning av felleskostnadene fra 01.01.2013.

I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

Oslo, 05.02.2013

Styret i Thorvald Meyersgate 85 Sameie

Siri Koren Furre /s/
Torfinn Ingolfsen /s/
Kine Therese Moen /s/
Bernhard Ryeng /s/
Ingvild Solberg /s/

*Årsberetningen ble sendt med innkallingen til Sameiermøtet som ble avholdt 05.03.13. Budsjettet er nå justert i samsvar med avgjørelsene som ble tatt på Sameiermøtet, og kan fås ved henvendelse til anders@thm85.no

Saker til avstemning på årsmøtet 05.03.13

Sak 5.1: Styrets forslag til ny husordensregel:

Saksframstilling:

Av og til kommer systemnøkler på avveie. I de tilfellene der nøklene kan spores tilbake til Thorvald Meyers gate 85 har praksis, i alle fall de siste årene, vært at seksjonseieren som hadde ansvaret for nøklene har blitt belastet kostnadene for bytte av låser, og nye nøkler til de andre i oppgangen, og eventuelt dem som har bod på loftet i oppgangen det gjelder. På bakgrunn av en uoverensstemmelse i året som gikk, ønsker styret å få formalisert denne praksisen ved å lage en ny husordensregel, slik at alle er klar over praksis, og unngår overraskelser.

Forslag til ny husordensregel for sameiet Thorvald Meyersgate 85:

Ved tap av systemnøkler skal det umiddelbart gis beskjed til styret. Kan nøklene spores tilbake til sameiet, sørger styret for utskiftning av låsene det gjelder og innkjøp av nye nøkler, for seksjonseiers regning.

Forslaget ble enstemmig vedtatt.

Sak 5.2: Styrets forslag for bruksendring av seksjon 5

Saksframstilling:

Cesco gruppen som eier næringslokalene i 1. etasje ønsker å søke kommunen om bruksendring av hjørnelokalet fra forretning til take away. Styret er i utgangspunktet negative til dette, fordi vi frykter at det kan føre til støy, lukt, forsøpling, trafikk og økt brannfare.

Det har nå vært solgt sushi fra lokalet siden i sommer, uten at bruksendring er omsøkt. Styret ser at denne driften ikke har hatt de negative konsekvensene vi fryktet, men hvis lokalet blir bruksendret vil ikke sameiet ved en seinere anledning ha de samme mulighetene til å kunne stanse bruken, hvis det for eksempel åpnes en nattåpen kebab-butikk i lokalet.

For at sameiet likevel skal stille seg bak en søknad om bruksendring, hvilket er nødvendig for å kunne søke, jfr. vedtektene §§ 4 og 6, ønsker Cesco gruppen at det tinglyses en servitutt som ivaretar en bruk sameiet kan leve med.

Forslag til servitutt:

Seksjon nummer 5 i Sameiet Thorvald Meyers gate 85 forplikter seg til ikke å ha åpent utover tidsrommet 09.00-21.00.
Seksjon nummer 5 forplikter seg til ikke å framstille frityrstekt eller annen luktsterk mat.
Seksjon nummer 5 forplikter seg til daglig å fjerne søppel fra fortauet foran lokalene og femti meter opp langs Thorvald Meyers gate 85 og bort langs Leirfallsgata, eller betale for at det blir gjort.
Servitutten kan ikke oppheves uten samtykke fra årsmøtet i Sameiet i Thorvald Meyers gate 85.

Forslag til årsmøtet:

Årsmøtet tillater søknad om bruksendring av seksjon 5 fra forretning til take away under forutsetning av at servitutten som er foreslått over på forhånd tinglyses.

Forslaget ble ikke vedtatt.

Orientering om sameiets drift

Styret

Sameiets nettside har adresse: www.thm85.no, og e-postadresse til styret er styret@thm85.no.

Parkering

Sameiet har ingen parkeringsplasser disponibelt. Vanlig bestemmelse for gateparkering gjelder.

Nøkler/skilt

Nøkler og skilt til ringeklokke kan bestilles hos styret.

Forsikring

Sameiets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 80690475. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig.

Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til styret, som kontakter forsikringsavdelingen i OBOS, som melder skaden til forsikringsselskapet, og om ønskelig bestiller håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet.

Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar.

Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

HMS

Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse, miljø og sikkerhet å gjøre i sameiets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS.

Brannsikringsutstyr

I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, må det repareres med en gang, hvis ikke vil styret skifte det ut for eiers regning.

Telefoni/bredbånd

OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se www.obos.no.

Kabel-TV

Get er sameiets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir alle beboere forvaltet av OBOS rabatt på digital-TV, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside www.get.no.

Avtale om leveranse av elektrisk kraft

Sameiet får levert kraft til fellesanlegg fra LOS.

Energimerking

Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig.